Türkiye genelinde milyonlarca vatandaşı ilgilendiren hisseli mülk ve miras satışlarında kurallar baştan sona değiştirildi. İcra İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan kritik değişiklik, aile yadigarı ev, arsa ve tarlaların değerinin altında el değiştirmesinin önüne geçmek için resmiyet kazandı. 31 Temmuz’da Resmi Gazete’de yayımlanan düzenleme, yürürlük tarihinden sonra ilan edilecek tüm satışlarda zorunlu olarak uygulanmaya başlandı.
İlk İhale Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak
Yeni sistemin en dikkat çekici kuralı, ihalenin ilk aşamasının tamamen aile içine özel kılınması oldu.
-
Buna göre, miras mülklerinin satışındaki ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak.
-
Üçüncü kişiler, akraba olsalar dahi ilk turda ihaleye kesinlikle katılamayacak.
-
İlk turda mirasçılar arasındaki artırmada verilecek teklifin, taşınmazın eksper tarafından belirlenen muhammen bedelinin yüzde 100’ünü ve tüm satış masraflarını eksiksiz karşılaması şart koşuluyor.
İkinci Tur ve Eski Sistemle Arasındaki Farklar
İlk turda mirasçılar arasında alıcı çıkmaması durumunda süreç genişletiliyor:
-
İkinci İhale: Herkese açık olarak yapılacak. Bu turda asgari teklif muhammen bedelin yüzde 50’sine düşecek.
-
Eski Sistemle Kıyaslama: Eski uygulamada ihaleler ilk günden itibaren dışarıdan herkese açıktı ve her iki turda da satışlar muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlıyordu. Bu durum, aile mülklerinin ucuza yabancı kişilerin eline geçmesine zemin hazırlıyordu. Yeni sistemle birlikte bu risk ortadan kaldırılmış oldu.
Yeni Kuralın Geçerli Olma Şartları Nelerdir?
Bu özel kuralın işletilebilmesi için mülk yapısının belirli kriterleri taşıması gerekiyor:
-
Kuralın işlemesi için tüm maliklerin mirasçı olması ve dışarıdan üçüncü kişilerin hissesinin bulunmaması şart.
-
Eğer mirasçılardan biri daha önce kendi payını dışarıdan birine satmışsa, mülkte yabancı ortak bulunacağı için ihale doğrudan üçüncü kişilere açık olarak gerçekleştirilecek.
Muhammen Bedel Nedir?
Muhammen bedel, kelime anlamı olarak "tahmin edilen değer" veya "biçilen değer" demektir. Gayrimenkul, araba, arsa veya herhangi bir malın icra, ihale, satış ya da kamulaştırma işlemlerinden önce uzman bilirkişiler tarafından piyasa koşullarına göre belirlenen resmi tahmini satış fiyatıdır.
İhale ve icra süreçlerinde malın en az hangi fiyatla satışa çıkarılacağını gösteren taban fiyat niteliği taşır.
Muhammen Bedel Nasıl Belirlenir?
Muhammen bedel rastgele belirlenmez; şu kriterler dikkate alınarak uzmanlar tarafından hesaplanır:
-
Piyasa Rayici: Benzer nitelikteki mülklerin veya malların o bölgedeki güncel alım-satım fiyatları.
-
Fiziksel Özellikler: Malın yaşı, konumu, büyüklüğü, kalitesi ve yıpranma payı.
-
İmar Durumu: Arsalar veya binalar için imar durumu, cephesi ve kullanım amacı.
İhale ve Satışlardaki Önemi Nedir?
-
Taban Fiyat Görevi Görür: İhalelerde teklifler genellikle bu belirlenen bedel üzerinden (yasal oranlara göre yüzde 50 veya yüzde 100 gibi) başlar.
-
Hak Kayıplarını Önler: Malın gerçek değerinin çok altında satılmasını engelleyerek hem alıcının hem de satıcının (veya borçlunun) haklarını korumayı amaçlar.